Un immeuble change de propriétaire par une vente ou par une succession. Dans une vente, la propriété passe à l'acheteur dès l'accord sur le bien et sur le prix ; dans une succession sans testament, c'est la loi qui désigne les héritiers.
Exemple : Hugo, veuf, meurt sans testament et laisse deux enfants, qui héritent chacun de la moitié ; même par testament, il n'aurait pu donner librement qu'un tiers de ses biens. Pour la vente comme pour la succession, le notaire rédige l'acte et le fait publier.
La vente : l'accord suffit, la publication protège
La vente est « parfaite entre les parties » dès qu'on est convenu de la chose et du prix, même si rien n'est encore livré ni payé (article 1583 du Code civil). Elle peut se faire par acte authentique, celui du notaire, ou par un simple écrit signé des parties (article 1582). Les parties peuvent aussi retarder le transfert de propriété, par exemple jusqu'à la signature chez le notaire (article 1196).
Le notaire sert pour les tiers, les personnes extérieures au contrat, comme un second acheteur. Une vente non publiée au fichier immobilier, tenu par le service de la publicité foncière, est inopposable, c'est-à-dire sans effet, envers celui qui a acquis du même vendeur un droit sur le même immeuble et l'a publié (décret du 4 janvier 1955, article 30). Or seul un acte authentique peut être publié (article 710-1 du Code civil).
Exemple : Marc vend sa maison à Alice par un simple écrit, puis à Bruno, qui l'ignore, par un acte notarié aussitôt publié. Bruno l'emporte, bien qu'il ait acheté après Alice : il a publié le premier un acte authentique, et il est de bonne foi (article 1198 du Code civil).
L'avant-contrat et le délai de rétractation
Avant l'acte authentique, on peut signer un avant-contrat. Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage : l'acheteur a un délai pour lever l'option, c'est-à-dire décider d'acheter. Si le vendeur se rétracte pendant ce délai, la vente se forme quand même si l'acheteur lève l'option (article 1124).
Dans le compromis, ou promesse synallagmatique, les deux s'engagent : la promesse vaut vente (article 1589). Il peut prévoir des conditions suspensives, comme l'obtention du prêt : la vente ne devient définitive que si elles se réalisent.
L'acquéreur non professionnel d'un logement a dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Ce délai ne joue pas une seconde fois à l'acte authentique.
Piège classique : le délai ne part ni de la signature, ni du retrait de la lettre à la poste, mais du lendemain de sa première présentation.
Qui hérite sans testament
Règle : sans conjoint successible, c'est-à-dire sans époux survivant non divorcé (article 732), la famille hérite par ordres, chacun excluant les suivants (article 734) :
- les enfants et leurs descendants ;
- les père et mère, les frères et sœurs et leurs descendants ;
- les autres ascendants, comme les grands-parents ;
- les autres collatéraux, comme les cousins, jusqu'au sixième degré (article 745).
Dans un même ordre, le plus proche en degré, c'est-à-dire en générations, l'emporte, et à égalité on partage par tête (articles 741 et 744). Deux exceptions à connaître. Les enfants d'un enfant mort avant le défunt prennent sa place : c'est la représentation (article 751). Et dans le deuxième ordre, la loi fixe elle-même les parts : s'il y a des frères et sœurs, chaque parent survivant reçoit un quart, les frères et sœurs le reste (article 738).
Le partenaire de Pacs et le concubin ne sont pas héritiers légaux. La part du conjoint dépend de la famille qui reste (articles 757 à 757-3).
| Le défunt laisse aussi | Le conjoint reçoit |
|---|---|
| des enfants, tous issus des deux époux | au choix, l'usufruit de tous les biens ou $\dfrac{1}{4}$ en pleine propriété |
| au moins un enfant d'une autre union | $\dfrac{1}{4}$ en pleine propriété, sans choix |
| pas d'enfant, mais son père et sa mère | $\dfrac{1}{2}$, chaque parent $\dfrac{1}{4}$ |
| pas d'enfant, un seul parent | $\dfrac{3}{4}$, le parent $\dfrac{1}{4}$ |
| ni enfant, ni père, ni mère | tout, sauf la moitié des biens venus de ses ascendants et encore présents, qui va aux frères et sœurs |
L'usufruit donne l'usage du bien et ses revenus (habiter la maison, toucher les loyers) ; la nue-propriété est le reste, et la pleine propriété réunit les deux.
Réserve et quotité disponible
Une libéralité est une donation, faite de son vivant, ou un legs, fait par testament. On ne peut pas tout donner : la loi garantit une part des biens, la réserve héréditaire, à certains héritiers dits réservataires (article 912). Le reste, la quotité disponible, va à qui l'on veut.
Formule : la quotité disponible vaut $\dfrac{1}{2}$ avec un enfant, $\dfrac{1}{3}$ avec deux, $\dfrac{1}{4}$ avec trois ou plus (article 913) ; sans descendant mais avec un conjoint non divorcé, $\dfrac{3}{4}$ (article 914-1). Elle se calcule sur une masse :
$$\text{masse}=\text{biens au décès}-\text{dettes}+\text{donations}$$
Les donations y sont ajoutées pour le seul calcul (article 922) : sinon, il suffirait de tout donner de son vivant pour vider la réserve. Une libéralité qui dépasse la quotité disponible est réductible : son bénéficiaire indemnise les réservataires de l'excédent (articles 920 et 924). Les legs sont réduits avant les donations (article 923).
Piège classique : la fraction s'applique à la masse, donations comprises, jamais aux seuls biens trouvés au décès.
Après le décès
L'acte de notoriété, dressé par le notaire, prouve la qualité d'héritier (article 730-1). Chaque héritier choisit ensuite d'accepter purement et simplement, d'accepter à concurrence de l'actif net, c'est-à-dire sans payer les dettes au-delà de la valeur des biens reçus, ou de renoncer (articles 768 et 791). On ne peut pas l'obliger à choisir dans les quatre mois qui suivent le décès (article 771).
Pour un immeuble, le notaire établit une attestation notariée, à publier dans les quatre mois du jour où il a été sollicité (décret de 1955, articles 29 et 33). Succession et vente se rejoignent ici : aucun acte n'est publié si le titre de celui qui dispose du bien ne l'a pas été avant (article 3). Sans attestation publiée, une revente par les héritiers ne pourrait donc pas l'être.
Exercices corrigés
Les personnes, montants et dates sont fictifs.
Exercice 1 : Paul, célibataire et sans enfant, meurt sans testament. Son père est mort avant lui. Il laisse sa mère, son frère Théo et sa cousine Chloé. Qui hérite, et pour quelle part ?
Correction :
Ni conjoint ni descendant : le premier ordre est vide. Le deuxième réunit la mère et Théo, et exclut Chloé, cousine, donc du quatrième ordre. Un seul parent survit : la mère reçoit $\dfrac{1}{4}$ et Théo $\dfrac{3}{4}$ (article 738).
Exercice 2 : Nadia, mariée à Karim, meurt sans testament ni donation. Elle laisse Karim, leurs deux enfants et Léo, son fils né d'une première union. Karim veut l'usufruit de tous les biens. Le peut-il ? Quelle est la part de chacun ?
Correction :
Non. Léo n'est pas issu des deux époux : Karim reçoit $\dfrac{1}{4}$ en pleine propriété, sans choix (article 757). C'est le piège : l'usufruit n'est possible que si tous les enfants sont communs.
Les trois enfants se partagent le reste à égalité (article 735) : chacun reçoit $\dfrac{3}{4}\div 3=\dfrac{1}{4}$ en pleine propriété.
Exercice 3 : Sylvie, divorcée, laisse trois enfants. Cinq ans avant son décès, elle a donné 60 000 € à son amie Inès, et son testament lui lègue 100 000 €. Au décès, ses biens, legs compris, valent 400 000 € et ses dettes 40 000 €. Calcule la quotité disponible. Faut-il réduire ce qu'a reçu Inès, et de combien ?
Correction :
Masse : $400\,000-40\,000+60\,000=420\,000$ €. Avec trois enfants, la quotité disponible vaut $\dfrac{420\,000}{4}=105\,000$ € ; la réserve, $315\,000$ €, soit $105\,000$ € par enfant.
Inès a reçu $60\,000+100\,000=160\,000$ €, donc $55\,000$ € de trop. Le legs se réduit en premier (article 923) : la donation reste entière, et il ne reste que $105\,000-60\,000=45\,000$ € pour le legs, réduit de $55\,000$ €.
Contrôle : $400\,000-40\,000-45\,000=315\,000$ € reviennent aux enfants, exactement leur réserve.
Exercice 4 : Léa, infirmière, signe le compromis d'achat de l'appartement où elle va habiter. La lettre recommandée qui le lui notifie est présentée le lundi 7 septembre 2026 ; absente, Léa la retire à la poste le jeudi 10. Jusqu'à quel jour peut-elle se rétracter ? Le pourra-t-elle encore à l'acte authentique ?
Correction :
Acheteuse non professionnelle d'un logement, Léa a dix jours (article L271-1). Le premier est le lendemain de la première présentation, mardi 8 septembre ; le dixième, jeudi 17 septembre 2026. Le retrait du 10 ne compte pas.
À l'acte authentique, non : le délai ne joue qu'une fois, ici sur le compromis.
À retenir
À retenir :
- Vente : parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, opposable aux tiers une fois l'acte authentique publié.
- Logement : dix jours pour se rétracter, dès le lendemain de la première présentation de la lettre.
- Sans testament : l'ordre, puis le degré ; seul l'époux non divorcé hérite comme conjoint.
- Quotité disponible : $\dfrac{1}{2}$, $\dfrac{1}{3}$ ou $\dfrac{1}{4}$ selon le nombre d'enfants, sur une masse qui inclut les donations.
- Un immeuble hérité passe par une attestation notariée publiée.
Sources
- Code civil, articles cités dans la page : texte en vigueur sur Légifrance.
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 : texte sur Légifrance.
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : texte sur Légifrance.