Une vente immobilière se fait en deux actes. L'avant-contrat engage déjà vendeur et acquéreur sur le bien et le prix ; l'acte authentique de vente, signé chez le notaire, vient une fois les délais écoulés et les conditions réalisées. Exemple : Léa signe un compromis pour un appartement de 180 000 euros qu'elle paie avec un prêt. Elle a dix jours pour se rétracter, et la vente tombe si sa banque refuse le prêt.
La vente existe avant l'acte authentique
La vente est « parfaite entre les parties » dès qu'elles sont d'accord sur la chose et sur le prix, même si le bien n'est pas livré ni le prix payé (article 1583 du Code civil). Une promesse où chacun s'engage envers l'autre « vaut vente » (article 1589).
Mais seul un acte authentique, reçu par le notaire, peut être publié au service chargé de la publicité foncière (article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).
Reste le transfert de propriété : il a lieu en principe dès la conclusion du contrat, mais les parties peuvent le reporter (article 1196 du Code civil). Or le propriétaire supporte les risques : si la maison brûle entre les deux signatures, la perte est pour celui qui est propriétaire ce jour-là. D'où l'intérêt d'une clause qui repousse le transfert à l'acte authentique.
Piège classique : « ce n'est qu'un compromis ». Faux : signé, il engage le vendeur comme l'acquéreur. Le vendeur qui reçoit ensuite une meilleure offre ne peut plus se dédire, sauf si le compromis lui réserve une faculté de dédit.
Promesse unilatérale ou compromis
Pour qualifier un avant-contrat, regarde qui s'engage. Dans la promesse unilatérale, le vendeur, appelé promettant, s'engage à vendre ; l'acquéreur, le bénéficiaire, reçoit le droit de décider plus tard (article 1124). Il « lève l'option » en déclarant, dans le délai, qu'il achète. Dans le compromis, ou promesse synallagmatique, chacun s'engage : l'un à vendre, l'autre à acheter.
| Question | Promesse unilatérale | Compromis |
|---|---|---|
| Qui est engagé ? | Le vendeur ; l'acquéreur choisit | Les deux |
| Forme | Acte authentique, ou écrit sous seing privé (signé sans notaire) enregistré dans les dix jours de l'acceptation, sinon nulle (article 1589-2) | Aucun enregistrement exigé par cet article |
| Le vendeur se ravise | Sans effet : si le bénéficiaire lève l'option dans le délai, la vente se forme (article 1124) | Trop tard : la vente est déjà formée (article 1589) |
Dix jours pour se rétracter
L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation, qui n'achète pas pour son métier, peut se rétracter pendant dix jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). L'avant-contrat lui est notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par un moyen aussi sûr, et il se rétracte de la même façon.
Ce délai ne joue qu'une fois : après un avant-contrat, il n'y en a pas de second à l'acte authentique. Sans avant-contrat, l'acquéreur a dix jours de réflexion à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte, pendant lesquels l'acte ne peut pas être signé.
Piège classique : le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre, pas du jour où l'acquéreur la retire au bureau de poste, ni de la signature.
Pendant ce délai, personne ne peut recevoir d'argent de l'acquéreur (article L271-2). Une exception : quand un professionnel mandaté prête son concours à la vente, un versement peut être confié à un professionnel doté d'une garantie financière, qui rend la somme dans les vingt et un jours à compter du lendemain d'une rétractation.
La condition suspensive de prêt
Une condition suspensive est un événement futur et incertain : s'il arrive, l'obligation qui en dépendait devient « pure et simple », sans condition ; s'il n'arrive pas, elle est réputée n'avoir jamais existé (articles 1304 et 1304-6 du Code civil).
La loi l'impose pour le prêt immobilier. L'acte dit si le prix sera payé avec ou sans prêt (article L313-40 du Code de la consommation). Avec un prêt, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtenir, valable au moins un mois à compter de la signature, ou de l'enregistrement pour une promesse unilatérale sous seing privé (article L313-41).
Si la condition n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur doit lui être rendue immédiatement et en entier, sans retenue ni indemnité (même article).
Piège classique : l'acquéreur qui ne demande aucun prêt ne peut pas se prévaloir de l'absence de prêt. La condition « est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement » (article 1304-3 du Code civil) : il reste tenu d'acheter.
Diagnostics et surface Carrez
Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, état des risques, performance énergétique, entre autres), annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
S'il manque, à la signature de l'acte authentique, le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement non collectif, ou s'il est périmé, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : il répond des défauts cachés liés à ce point, même si l'acte l'en dispense.
Pour un lot de copropriété, hors caves, garages et emplacements de stationnement, la promesse et l'acte indiquent la superficie de la partie privative, dite « surface Carrez » (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Sans cette mention, l'acquéreur peut demander la nullité, au plus tard un mois après l'acte authentique. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, il obtient une baisse du prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit cet acte ; plus grande, elle ne coûte rien de plus.
Formule : avec $S$ la superficie écrite dans l'acte, $s$ la superficie mesurée et $P$ le prix du lot, la baisse est due si $S - s > \dfrac{S}{20}$. Elle vaut alors :
$$P \times \frac{S - s}{S}$$
Exercices corrigés
Cherche chacun avant d'ouvrir la correction.
Exercice 1 : Le 5 février 2026, M. Petit promet par écrit, sans notaire, de vendre sa maison 240 000 euros à Mme Diallo, qui accepte la promesse le jour même et a jusqu'au 30 avril pour décider. L'écrit est enregistré le 9 février. Le 20 février, M. Petit retire sa promesse ; le 1er mars, Mme Diallo déclare acheter. a) Quel est cet avant-contrat ? b) La vente est-elle formée ?
Correction :
a) Une promesse unilatérale de vente : seul M. Petit s'engage, Mme Diallo a une option.
b) Oui. Enregistrée dans les dix jours de son acceptation, la promesse est valable (article 1589-2) ; sans cet enregistrement, elle aurait été nulle. Sa révocation le 20 février n'empêche pas la formation de la vente (article 1124) : en levant l'option le 1er mars, dans le délai, Mme Diallo forme la vente.
Exercice 2 : M. et Mme Roux achètent leur résidence principale et signent un compromis le lundi 2 mars 2026. La lettre recommandée qui le leur notifie est présentée le mardi 3 mars ; ils la retirent au bureau de poste le lundi 9 mars. a) Quel est le dernier jour pour se rétracter ? b) Le 5 mars, le vendeur leur demande un chèque de 9 000 euros à son ordre. Peut-il le recevoir ?
Correction :
a) Le délai court à compter du lendemain de la première présentation, le mercredi 4 mars. Dix jours, du 4 au 13 mars inclus : le dernier jour est le vendredi 13 mars 2026. Le retrait du 9 mars ne change rien.
b) Non. Avant la fin du délai, nul ne peut recevoir de versement de l'acquéreur (article L271-2). L'exception vise un professionnel garanti, pas le vendeur.
Exercice 3 : Un appartement en copropriété est vendu 210 000 euros. L'acte authentique, signé le 15 janvier 2026, indique une superficie privative de 60 m² ; un géomètre mesure 56,4 m². a) L'acquéreur peut-il obtenir une baisse du prix, et de combien ? b) Dans quel délai doit-il agir ? c) Reprends la question a) avec une mesure de 57,5 m².
Correction :
a) Seuil : $\dfrac{60}{20} = 3$ m². L'écart, $60 - 56{,}4 = 3{,}6$ m², le dépasse : la baisse est due. Elle porte sur tout l'écart, pas sur la seule part au-delà du seuil : $210\,000 \times \dfrac{3{,}6}{60} = 12\,600$ euros. Le prix passe à $197\,400$ euros.
b) Dans l'année qui suit l'acte authentique du 15 janvier 2026, sinon il perd ce droit.
c) L'écart, $60 - 57{,}5 = 2{,}5$ m², ne dépasse pas 3 m² : aucune baisse.
À retenir
À retenir :
- L'accord sur le bien et le prix forme la vente ; seul l'acte authentique peut être publié.
- Promesse unilatérale : seul le vendeur s'engage ; sans notaire, elle s'enregistre dans les dix jours. Compromis : les deux s'engagent.
- Rétractation : dix jours, une seule fois, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.
- Condition de prêt : un mois au moins, réputée accomplie si l'acquéreur l'a empêchée.
- Surface Carrez : au-delà d'un vingtième d'écart, baisse proportionnelle à toute la surface manquante.
Sources
- Code civil sur Légifrance, articles 1124, 1196, 1304 à 1304-7 et 1582 à 1593.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L271-1 à L271-3 et L271-4 à L271-6, et Code de la consommation, articles L313-40 à L313-45, sur Légifrance.
- Sur Légifrance, article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et article 4 du décret du 4 janvier 1955.