Pour comparer deux villes, prends le loyer au mètre carré, charges comprises, tiré d'une même source, et multiplie-le par la surface que tu vises. D'après la carte des loyers du ministère chargé du Logement, un appartement vide d'une ou deux pièces s'affichait à 17,2 € le m² à Rennes et à 14,0 € à Poitiers dans les annonces de juillet à septembre 2025. Pour 37 m², cela donne $17{,}2 \times 37 \approx 636$ € contre $14{,}0 \times 37 = 518$ € par mois, soit près de 120 € d'écart.
Retire ensuite l'aide au logement : c'est ce qui reste à ta charge qui décide.
La méthode : le prix au mètre carré
Deux annonces ne se comparent pas telles quelles. L'une affiche 480 € pour 18 m², l'autre 560 € pour 26 m² : la seconde coûte plus cher chaque mois, mais t'offre 8 m² de plus. Divise le loyer par la surface : $480 \div 18 \approx 26{,}7$ € le m² contre $560 \div 26 \approx 21{,}5$ €. Au mètre carré, la seconde est la moins chère.
Formule : pour un logement donné,
$$\text{prix au m}^2 = \frac{\text{loyer mensuel}}{\text{surface}}$$ $$\text{loyer mensuel} = \text{prix au m}^2 \times \text{surface}$$
Avant de diviser, vérifie que les deux loyers parlent de la même chose : « hors charges » ou « charges comprises », vide ou meublé. Les charges, ce sont les frais de l'immeuble que le propriétaire te refacture, comme l'entretien des parties communes. Tu les paies chaque mois avec le loyer.
Piège classique : comparer un loyer hors charges à un loyer charges comprises. Un studio à 400 € hors charges avec 60 € de charges te coûte $400 + 60 = 460$ € par mois, donc plus qu'un studio à 450 € charges comprises. Ramène tout en charges comprises avant de comparer.
Les prix dans quinze villes étudiantes
Ce tableau vient de la carte des loyers 2025, publiée par le ministère chargé du Logement et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Pour chaque ville, il donne le loyer demandé dans les annonces, charges comprises, pour un appartement vide d'une ou deux pièces de 37 m², mis en location entre juillet et septembre 2025. Paris, Lyon et Marseille ont une valeur par arrondissement, d'où une fourchette.
| Ville | Prix au m², charges comprises | Pour 37 m², par mois |
|---|---|---|
| Paris | 30,0 à 40,4 € | 1 110 à 1 495 € |
| Nice | 22,7 € | 840 € |
| Marseille | 16,2 à 20,6 € | 599 à 762 € |
| Lyon | 18,4 à 20,3 € | 681 à 751 € |
| Bordeaux | 18,5 € | 685 € |
| Strasbourg | 18,2 € | 673 € |
| Lille | 18,1 € | 670 € |
| Montpellier | 17,9 € | 662 € |
| Rennes | 17,2 € | 636 € |
| Nantes | 16,6 € | 614 € |
| Toulouse | 16,3 € | 603 € |
| Grenoble | 15,7 € | 581 € |
| Clermont-Ferrand | 14,5 € | 537 € |
| Poitiers | 14,0 € | 518 € |
| Saint-Étienne | 11,4 € | 422 € |
Même dans son arrondissement le moins cher, Paris coûte plus du double de Poitiers au mètre carré. La taille de la ville ne fait pas tout : Nice dépasse Lyon, Marseille et Bordeaux. Saint-Étienne, dans la même région que Lyon, ferme la marche à 11,4 € le m².
Conseil : ta ville manque ? Les cartes interactives de la page « Carte des loyers » du ministère donnent la valeur de chaque commune, sauf à Mayotte.
Lire ces chiffres sans se tromper
Ces valeurs sont des estimations. Un modèle statistique les calcule à partir d'annonces publiées en ligne : ce sont des loyers demandés, pas des loyers signés.
Chacune vient avec un intervalle de prédiction, la plage où la vraie valeur a 95 % de chances de se trouver. Pour Rennes, il va de 13,8 à 21,4 € le m², autour de 17,2 €. Retiens donc l'ordre de grandeur et l'écart entre les villes, pas le centime.
La carte ne mesure pas non plus l'évolution des loyers : deux éditions successives ne se comparent pas entre elles.
Piège classique : multiplier ces prix par 20 m² pour estimer un studio. Dans la même carte, à Rennes, le mètre carré vaut 17,2 € pour une ou deux pièces, mais 13,9 € pour trois pièces ou plus : plus le logement est petit, plus le mètre carré coûte cher. Pour un studio de 20 m², le calcul $20 \times 17{,}2 = 344$ € risque donc de tomber trop bas. Garde une marge.
Enfin, la carte ne couvre que les logements vides du parc privé : ni les meublés ni les résidences du Crous, l'organisme public qui loge une partie des étudiants, n'y figurent.
Du loyer au reste à payer
Si tu touches une aide au logement de la CAF (caisse d'allocations familiales), comme l'APL (aide personnalisée au logement), ton loyer n'est pas ce que tu paies vraiment. Ce qui compte, c'est le reste à payer :
$$\text{reste à payer} = \text{loyer charges comprises} - \text{aide au logement}$$
Or l'aide ne suit pas ton loyer jusqu'au bout. L'article D823-16 du Code de la construction et de l'habitation la calcule sur le loyer principal, c'est-à-dire hors charges, pris en compte dans la limite d'un plafond fixé selon la zone géographique. Les charges, elles, entrent dans le calcul sous forme d'un forfait, quel que soit leur montant réel.
| Plafond de loyer au 1er octobre 2026 | Zone 1 | Zone 2 | Zone 3 |
|---|---|---|---|
| Personne qui loue seule | 336,97 € | 293,68 € | 275,25 € |
| Personne seule en colocation | 252,73 € | 220,26 € | 206,44 € |
Ces montants viennent du barème de la CAF. Chaque commune est classée dans une zone, et le plafond le plus haut est en zone 1. En colocation, chacun a un plafond plus bas. Au-dessus du plafond, l'aide n'augmente plus : chaque euro de loyer en plus est entièrement pour toi.
Entre la zone 1 et la zone 3, le plafond d'une personne qui loue seule ne varie que de $336{,}97 - 275{,}25 = 61{,}72$ €. Entre Poitiers et l'arrondissement le moins cher de Paris, le loyer d'un 37 m² diffère de près de 600 €. L'aide ne peut pas combler un tel écart : une ville chère se paie surtout de ta poche.
Conseil : pour chaque ville qui t'intéresse, prends une annonce réelle et fais une simulation d'aide sur caf.fr. Compare ensuite les restes à payer, pas les loyers.
Exercices corrigés
Cherche chacun sur ta feuille avant d'ouvrir la correction.
Exercice 1 : Tu compares deux annonces dans la même ville (données fictives). Annonce A : studio vide de 18 m², 390 € hors charges et 45 € de charges. Annonce B : appartement vide d'une pièce de 24 m², 510 € charges comprises. Laquelle est la moins chère au mètre carré ? Laquelle coûte le moins chaque mois ?
Correction :
A : $390 + 45 = 435$ € charges comprises, soit $435 \div 18 \approx 24{,}17$ € le m².
B : 510 € charges comprises, soit $510 \div 24 = 21{,}25$ € le m².
B est la moins chère au mètre carré, mais A coûte $510 - 435 = 75$ € de moins par mois. Le prix au m² dit si tu en as pour ton argent ; le loyer total dit si ça tient dans ton budget.
Exercice 2 : Tu loues sans colocataire et tu hésites entre deux logements d'une commune classée en zone 2 : l'un à 280 € hors charges, l'autre à 420 € hors charges (loyers fictifs). Un ami te dit : « Prends le plus cher, ton aide augmentera d'autant. » Avec les plafonds au 1er octobre 2026, quel loyer la CAF prend-elle en compte dans chaque cas ? Ton ami a-t-il raison ?
Correction :
En zone 2, le plafond d'une personne qui loue seule est de 293,68 €.
Premier logement : $280 < 293{,}68$, donc la CAF retient 280 €. Second logement : $420 > 293{,}68$, donc elle retient 293,68 €.
Le loyer pris en compte ne monte que de $293{,}68 - 280 = 13{,}68$ €, alors que ton loyer monte de $420 - 280 = 140$ €. L'aide, calculée sur ce loyer plafonné, ne peut pas suivre une hausse de 140 € : ton ami a tort.
Exercice 3 : Tu vises un appartement vide de 37 m² et tu hésites entre Bordeaux (18,5 € le m² charges comprises) et Toulouse (16,3 € le m²), prix du tableau. Le simulateur te donne la même aide dans les deux villes : 190 € par mois (donnée fictive). Calcule le reste à payer dans chaque ville, puis l'écart sur douze mois.
Correction :
Bordeaux : $18{,}5 \times 37 = 684{,}5$ € de loyer, donc $684{,}5 - 190 = 494{,}5$ € à payer par mois.
Toulouse : $16{,}3 \times 37 = 603{,}1$ € de loyer, donc $603{,}1 - 190 = 413{,}1$ € à payer par mois.
L'écart est de $494{,}5 - 413{,}1 = 81{,}4$ € par mois, soit $81{,}4 \times 12 = 976{,}8$ € sur douze mois. Même aide, donc l'écart de loyer reste entier.
À retenir
À retenir :
- Compare des prix au mètre carré charges comprises, venus d'une même source.
- $\text{loyer mensuel} = \text{prix au m}^2 \times \text{surface}$ ; un petit logement coûte plus cher au mètre carré.
- Carte des loyers 2025 : de 11,4 € le m² à Saint-Étienne à plus de 30 € à Paris.
- L'aide au logement se calcule sur le loyer hors charges, plafonné selon la zone : au-dessus du plafond, chaque euro est pour toi.
- Ce qui décide, c'est le reste à payer : loyer charges comprises moins l'aide.
Sources
- Ministère chargé du Logement et ANIL, « Carte des loyers », indicateurs par commune en 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) : jeu de données sur data.gouv.fr.
- Code de la construction et de l'habitation, article D823-16, calcul de l'aide au logement : texte sur Légifrance.
- Caf, barème des aides au logement, plafonds de loyer au 1er octobre 2026 : barème sur caf.fr.