Pour choisir entre une chambre en résidence CROUS, une colocation et un studio, compare deux montants que le loyer mensuel ne montre pas : ce que tu verses le jour de l'entrée, et ce que tu paies encore au moment de partir. Exemple : pour un studio meublé à 560 € par mois, dont 510 € de loyer et 50 € de charges, le propriétaire peut te demander jusqu'à 1 020 € de dépôt de garantie à la signature, en plus du premier mois. Ce plafond, comme le délai pour partir, dépend du type de contrat.
Comparer les contrats, pas seulement les loyers
Deux mots reviennent dans chaque contrat. Le dépôt de garantie est une somme versée à l'entrée et rendue après ton départ, moins ce que tu dois encore. Le préavis est le délai entre la réception de ta lettre de départ et la fin du contrat : tu paies loyer et charges jusqu'au bout, même si tu es déjà parti, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l'accord du propriétaire.
Pour un studio ou une colocation, ces règles viennent de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations. Elles changent selon que le logement est loué meublé ou vide, et selon que la commune est classée ou non en zone tendue, c'est-à-dire située dans une agglomération de plus de 50 000 habitants où les logements manquent.
| Contrat | Durée du bail | Dépôt de garantie | Préavis si tu pars |
|---|---|---|---|
| Meublé | 1 an au moins, ou 9 mois pour un étudiant | 2 mois de loyer hors charges au plus | 1 mois |
| Vide | 3 ans au moins avec un propriétaire particulier | 1 mois de loyer hors charges au plus | 3 mois, ou 1 mois en zone tendue |
La résidence CROUS : pas d'agence, un mois de préavis
Le CROUS (centre régional des œuvres universitaires et scolaires) loue lui-même ses chambres et ses studios : pas d'agence, donc pas d'honoraires. Tu y accèdes par le dossier social étudiant, case logement cochée, et les boursiers passent en priorité.
Pour partir avant la fin de ton contrat, le préavis est d'un mois : 30 jours à compter de la réception de ta demande par le gestionnaire de la résidence. Le guide du résident des CROUS conseille de la déposer en ligne, sur Cité'U. Dépose-la donc un mois avant ton départ, pas le jour où tu rends les clés.
Le studio : meublé ou vide, deux régimes
Un bail meublé dure au moins un an et se reconduit tout seul. Pour un étudiant, il peut être réduit à neuf mois, de septembre à fin mai par exemple, et il s'arrête alors à son terme, sans reconduction. Tu peux partir à tout moment avec un mois de préavis. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.
Piège classique : le plafond du dépôt se calcule sur le loyer hors charges. Dans l'exemple du début, c'est donc 1 020 €, pas les 1 120 € qu'on obtient en doublant 560 €.
Un logement vide se loue au moins trois ans si le propriétaire est un particulier. Le dépôt y est limité à un mois de loyer hors charges, mais le préavis est de trois mois. Il tombe à un mois en zone tendue, et dans quelques autres cas prévus par la loi, comme un premier emploi.
Piège classique : le mois de préavis en zone tendue n'a rien d'automatique. Ta lettre de départ doit indiquer ce motif et le justifier ; sinon, la loi applique trois mois, et tu paies deux mois de loyer en trop.
Pour un semestre ou un stage, il existe aussi le bail mobilité : un meublé loué d'un à dix mois, entre autres aux étudiants et aux stagiaires, sans dépôt de garantie et sans renouvellement possible.
Les frais d'agence ont un plafond
Si tu loues directement à un particulier, il n'y a pas d'intermédiaire, donc pas d'honoraires. Avec une agence, les frais sont pour le propriétaire, sauf deux prestations partagées : la visite, le dossier et la rédaction du bail d'une part, l'état des lieux d'entrée d'autre part.
Pour chacune, ta part ne dépasse ni celle du propriétaire, ni un plafond par mètre carré de surface habitable, qui dépend de la commune. Voici ces plafonds depuis le 1er janvier 2026, d'après service-public.fr.
| Zone de la commune | Visite, dossier et bail | État des lieux d'entrée |
|---|---|---|
| Zone très tendue | 12,10 € par m² | 3,03 € par m² |
| Zone tendue | 10,09 € par m² | 3,03 € par m² |
| Reste du territoire | 8,07 € par m² | 3,03 € par m² |
L'agence doit écrire ces plafonds dans ton bail : vérifie-les avant de signer.
La colocation : un bail commun ou un bail chacun
La loi prévoit deux montages : un contrat unique signé par tous, ou un contrat par colocataire. Avec un contrat chacun, tu signes pour ta part et tu donnes congé (tu annonces ton départ) seul, sur ton propre contrat.
Un contrat unique peut contenir une clause de solidarité : chacun peut alors devoir le loyer entier si un autre ne paie pas. Quand tu pars, elle prend fin une fois ton préavis terminé et un nouveau colocataire inscrit au bail ; sans remplaçant, au plus tard six mois après la fin de ton préavis. Ton garant, la personne qui s'est engagée à payer à ta place, reste tenu dans les mêmes limites.
Piège classique : croire que ta lettre de congé te libère. Avant de l'envoyer, cherche avec tes colocataires quelqu'un qui signera le bail à ta place.
Exercices corrigés
Les loyers et les noms sont fictifs. Cherche chaque exercice sur ta feuille avant d'ouvrir la correction.
Exercice 1 : Un studio meublé est loué 530 € par mois charges comprises, dont 50 € de charges. Quel dépôt de garantie maximal le propriétaire peut-il demander ? Et si le même studio était loué vide ?
Correction :
Le plafond se calcule sur le loyer hors charges : $530 - 50 = 480$ €. En meublé, deux mois au plus : $2 \times 480 = 960$ €. Loué vide, un mois au plus : 480 €.
Exercice 2 : Une agence te loue un studio de 22 m² en zone très tendue. Elle te réclame 400 € pour la visite, le dossier et le bail, et 80 € pour l'état des lieux d'entrée, et facture les mêmes sommes au propriétaire. Combien peux-tu payer au plus ?
Correction :
Visite, dossier et bail : le plafond est $22 \times 12{,}10 = 266{,}20$ €, moins que les 400 € réclamés. État des lieux : $22 \times 3{,}03 = 66{,}66$ €, moins que les 80 €. Le propriétaire paie davantage, donc seul le plafond au mètre carré compte.
Tu paies au plus $266{,}20 + 66{,}66 = 332{,}86$ €, au lieu de 480 €.
Exercice 3 : Tu loues un studio vide à 420 € par mois plus 40 € de charges, dans une commune classée en zone tendue. Le propriétaire reçoit ta lettre de départ le 10 mars. Quand finit ton préavis si ta lettre ne parle pas de la zone tendue ? Et si elle indique et justifie ce motif ? Combien coûte l'oubli ?
Correction :
Sans motif écrit, le préavis est de trois mois à partir de la réception : il finit le 10 juin. Avec le motif, il dure un mois et finit le 10 avril.
Tu dois loyer et charges jusqu'au bout du préavis, donc l'oubli coûte $2 \times (420 + 40) = 920$ €.
Exercice 4 : Inès, Malo et Sarah louent un appartement avec un bail unique et une clause de solidarité. Le préavis d'Inès se termine le 15 mai et elle part. En octobre, il manque 420 € au loyer. Le propriétaire peut-il les lui réclamer si personne ne l'a remplacée ? Et si Lucas a signé le bail à sa place le 1er juin ?
Correction :
Sans remplaçant, la solidarité d'Inès dure jusqu'à six mois après la fin de son préavis, soit jusqu'au 15 novembre. Octobre est dedans : le propriétaire peut lui réclamer les 420 €.
Avec Lucas, les deux conditions sont réunies le 1er juin : préavis terminé et nouveau colocataire au bail. Sa solidarité s'éteint ce jour-là, et le propriétaire ne peut rien lui réclamer pour octobre.
À retenir
À retenir :
- Dépôt de garantie : deux mois de loyer hors charges au plus en meublé, un mois en vide, rien en bail mobilité.
- Préavis : un mois en résidence CROUS et en meublé ; trois mois en vide, un mois en zone tendue si ta lettre le dit et le justifie.
- Frais d'agence : visite, dossier, bail et état des lieux seulement, plafonnés au mètre carré.
- Colocation en bail unique : ta solidarité s'arrête quand un remplaçant signe, au plus tard six mois après la fin de ton préavis.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, version en vigueur au 13 octobre 2026 : texte sur Légifrance.
- Service-public.fr, « Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation », fiche vérifiée le 12 janvier 2026 : fiche sur service-public.gouv.fr.
- Réseau des CROUS, guide du résident, « Vos démarches », mis à jour le 2 septembre 2026 : page sur lescrous.fr.