Planifier une ville, c'est décider à l'avance où l'on construit, quoi, avec quelle densité, et où l'on ne construit plus. En France, cette décision suit trois temps, que le plan local d'urbanisme (PLU) écrit noir sur blanc : un diagnostic du territoire, un projet, puis des règles que chaque permis de construire doit respecter. Exemple : si le PLU limite l'emprise au sol, la surface que le bâtiment occupe vu de dessus, à 40 % de ta parcelle de 750 m², ton projet ne couvrira jamais plus de $750 \times 0{,}40 = 300$ m², quel que soit ton parti architectural.
De la région à la parcelle : la chaîne des documents
Chaque échelle a son document, et chacun encadre le suivant. La région adopte le schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET) ; l'Île-de-France, la Corse et l'outre-mer ont leur propre schéma. Le schéma de cohérence territoriale (SCoT), qui couvre plusieurs communes, fixe un projet à vingt ans. Enfin la commune, ou l'intercommunalité pour un PLU intercommunal (PLUi), écrit le PLU, qui dit ce qu'on peut bâtir sur chaque terrain.
Entre ces documents, la loi exige la compatibilité : le SCoT est compatible avec les règles générales du SRADDET, le PLU avec le SCoT (articles L. 131-1 et L. 131-4 du Code de l'urbanisme). Être compatible, c'est ne pas contrarier les orientations du document supérieur.
Ton projet, lui, est jugé plus durement. Les travaux doivent être conformes au règlement du PLU et à ses plans, c'est-à-dire les respecter à la lettre, et compatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation (OAP), quand il y en a (article L. 152-1).
Piège classique : « compatible » et « conforme » ne sont pas synonymes. Un projet fidèle à l'OAP qui dépasse d'un mètre la hauteur maximale du règlement n'est pas conforme.
Le PLU : diagnostic, projet, règle
Le PLU se lit dans l'ordre où il a été pensé. Il comprend un rapport de présentation, un projet d'aménagement et de développement durables (PADD), des OAP, un règlement et des annexes (article L. 151-2). Les quatre premières pièces suivent la méthode.
| Pièce | Temps | Ce qu'elle contient |
|---|---|---|
| Rapport de présentation | Diagnostic | Besoins du territoire, espaces consommés sur dix ans, capacité de densification des quartiers bâtis |
| PADD | Projet | Grandes orientations et objectifs chiffrés de modération de la consommation d'espace |
| OAP | Règle à suivre dans l'esprit | Principes d'aménagement d'un secteur ou d'un thème (habitat, déplacements, continuités écologiques) |
| Règlement et plans de zonage | Règle à suivre à la lettre | Zones et règles de chacune |
Le règlement découpe le territoire en quatre familles de zones (articles R. 151-18 à R. 151-24) : U, urbaines (déjà urbanisées ou assez équipées) ; AU, à urbaniser ; A, agricoles ; N, naturelles et forestières. Une zone AU n'est pas constructible d'office : si les voies et réseaux qui la bordent n'ont pas la capacité de desservir toute la zone, il faut d'abord modifier ou réviser le PLU (article R. 151-20).
Dans chaque zone, le règlement peut fixer une emprise au sol et une hauteur maximales, exprimées au besoin par rapport à la rue et aux terrains voisins (article R. 151-39). Pour les autorisations d'urbanisme, le Code y inclut débords et surplombs, mais exclut les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des consoles (article R. 420-1).
Mesurer la densité
La densité rapporte un nombre de logements, ou une surface bâtie, à une surface de terrain, souvent en hectares (un hectare vaut 10 000 m²).
Définition : la densité brute divise le nombre de logements par toute la surface de l'opération, voiries, places et espaces verts publics compris. La densité nette ne garde que la surface des îlots, les terrains à bâtir délimités par les voies.
La densité nette est donc toujours au moins égale à la brute. Aucune des deux ne dit la forme : à densité égale, tu peux dessiner des maisons mitoyennes ou un immeuble posé au milieu d'un parking. C'est ce choix qui rend une densité agréable à vivre.
Zéro artificialisation nette : construire d'abord dans l'existant
Le Code de l'urbanisme définit l'artificialisation comme « l'altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d'un sol », sous un bâtiment ou un parking par exemple. L'artificialisation nette est un solde : ce qu'on artificialise, moins ce qu'on renature, c'est-à-dire ce qu'on rend non artificialisé (article L. 101-2-1).
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 fixe l'objectif national d'absence de toute artificialisation nette des sols en 2050 (le « ZAN »). Étape intermédiaire : sur les dix années qui suivent la loi, la consommation d'espaces observée à l'échelle nationale doit rester inférieure à la moitié de celle des dix années précédentes (article 191). Ces objectifs s'appliquent « de manière différenciée et territorialisée » : ils descendent des règles régionales au SCoT, puis aux objectifs chiffrés du PADD (articles L. 141-3 et L. 151-5).
Conséquence pour ton projet : un PLU ne peut ouvrir à l'urbanisation des espaces naturels, agricoles ou forestiers que s'il justifie, par une étude de densification, que la capacité de construire dans les zones déjà urbanisées est déjà mobilisée, en tenant compte des locaux vacants et des friches (article L. 151-5). La ville de demain se bâtit donc d'abord dans celle d'aujourd'hui, sur une friche ou une parcelle sous-occupée plutôt que sur le champ voisin.
Passer à l'opération : ZAC et concertation
Le PLU dit ce qui est permis ; il ne construit rien. Pour produire un quartier entier, l'un des outils est la zone d'aménagement concerté (ZAC) : une collectivité publique, ou un établissement public habilité, décide d'aménager et d'équiper des terrains, ou de le faire faire, pour les céder ou les concéder ensuite à des utilisateurs publics ou privés (article L. 311-1).
L'élaboration ou la révision d'un SCoT ou d'un PLU, comme la création d'une ZAC, passe par une concertation qui associe les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées pendant toute l'élaboration du projet (article L. 103-2).
Exercices corrigés
Exercice 1 : Un futur quartier couvre 6 ha. Les voiries, places et espaces verts publics en occupent 1,5 ha ; le reste est découpé en îlots à bâtir. Le programme prévoit 270 logements. Calcule la densité brute et la densité nette, en logements par hectare.
Correction :
Densité brute : toute la surface de l'opération compte, donc $\dfrac{270}{6} = 45$ logements/ha.
Densité nette : seuls les îlots comptent, soit $6 - 1{,}5 = 4{,}5$ ha, donc $\dfrac{270}{4{,}5} = 60$ logements/ha.
Le même quartier affiche 45 ou 60 selon le dénominateur : précise toujours de quelle densité tu parles.
Exercice 2 : Ton site d'atelier est une parcelle de 750 m² en zone U. Le règlement fixe une emprise au sol maximale de 40 % du terrain et une hauteur maximale de 13 m. Tu comptes 3 m par niveau, toiture comprise. Calcule l'emprise au sol maximale, le nombre de niveaux complets, puis la surface totale de planchers si chaque niveau couvre toute l'emprise (murs négligés).
Correction :
Emprise au sol maximale : $750 \times 0{,}40 = 300$ m².
Niveaux : $\dfrac{13}{3} \approx 4{,}33$. On ne bâtit pas un tiers d'étage, donc 4 niveaux complets, soit un rez-de-chaussée et trois étages (noté R+3). Ils montent à $4 \times 3 = 12$ m, sous les 13 m autorisés.
Surface totale : $4 \times 300 = 1\,200$ m² au plus. C'est un plafond, pas un objectif : d'éventuels reculs et l'épaisseur réelle des murs la font baisser.
Exercice 3 : D'après le ministère chargé de l'écologie, 24 000 ha d'espaces naturels, agricoles et forestiers ont été consommés chaque année en moyenne en France sur la décennie 2011-2021.
a) D'après l'article 191 de la loi Climat et résilience, sous quel plafond la consommation nationale doit-elle rester sur la décennie suivante, au total puis en moyenne par an ?
b) Une commune a consommé 8 ha sur 2011-2021 (données fictives). Son maire annonce : « J'ai donc droit à 4 ha d'ici 2031. » Que lui réponds-tu ?
Correction :
a) Sur 2011-2021 : $24\,000 \times 10 = 240\,000$ ha. La décennie suivante doit rester sous la moitié, soit $\dfrac{240\,000}{2} = 120\,000$ ha, donc moins de $\dfrac{120\,000}{10} = 12\,000$ ha par an en moyenne, en ordre de grandeur.
b) Pas forcément. La division par deux vaut à l'échelle nationale et s'applique « de manière différenciée et territorialisée » : ce que la commune peut consommer, ce sont les documents qui la couvrent, SCoT et PLU, qui le fixent, et rien ne garantit que ce soit la moitié de son passé.
À retenir
À retenir :
- Diagnostic, projet, règle : rapport de présentation, PADD, puis OAP et règlement du PLU.
- SRADDET, SCoT, PLU : chacun est compatible avec celui du dessus.
- Tes travaux sont conformes au règlement, à la lettre, et compatibles avec les OAP.
- Densité brute ou nette : vérifie toujours le dénominateur.
- ZAN en 2050 ; d'abord, moitié moins d'espaces consommés en dix ans à l'échelle nationale, effort réparti par territoire.
Sources
- Code de l'urbanisme, articles cités dans le texte, version en vigueur au 10 octobre 2026 : texte sur Légifrance.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et résilience », article 191 : texte sur Légifrance.
- Ministère chargé de l'écologie, page sur l'artificialisation des sols, mise à jour le 27 octobre 2025 : ecologie.gouv.fr.