Un acte de vente se construit en blocs successifs : les parties, le bien, le prix, la propriété et la jouissance, l'origine de propriété, puis les charges, les annexes et la clôture. Tout l'acte développe une seule phrase, par exemple : « Monsieur Paul MARTIN vend à Madame Léa ROUX, qui accepte, le lot numéro douze d'un immeuble situé à Douai, moyennant le prix de cent quatre-vingt mille euros (180 000 EUR). » Chaque bloc précise un morceau de cette phrase.
Noms, adresses et montants de cette page sont des données fictives.
Le plan de l'acte, bloc par bloc
Une vente d'immeuble se publie, et tout acte publié doit être dressé en la forme authentique, c'est-à-dire reçu par un officier public, ici le notaire (décret du 4 janvier 1955, article 4). Cette publication, la publicité foncière, inscrit la vente au fichier immobilier, tenu pour chaque commune. Elle la rend opposable aux tiers, ceux qui n'ont pas signé l'acte (article 30).
| Bloc | La question à laquelle il répond |
|---|---|
| Comparution | Qui signe, devant quel notaire ? |
| Désignation | Qu'est-ce qui est vendu, exactement ? |
| Prix et paiement | Combien, et comment est-il payé ? |
| Propriété et jouissance | Depuis quand l'acquéreur est-il propriétaire, et quand profite-t-il du bien ? |
| Origine de propriété | D'où le vendeur tient-il son droit ? |
| Charges et annexes | Dans quel état et avec quelles charges ? |
| Clôture | L'acte a-t-il été lu et signé par tous ? |
La forme est fixée par le décret du 26 novembre 1971 (articles 6 à 10). Les sommes s'écrivent en lettres, sauf dans un calcul ou quand elles sont répétées, et la date de signature du notaire aussi. Une abréviation doit être expliquée une fois dans l'acte. Aucun blanc n'est permis hors des intervalles entre paragraphes, pour que rien ne s'ajoute après coup. Enfin, l'acte nomme le notaire qui le reçoit, dit qu'il a été lu et mentionne les signatures des parties et du notaire.
Le référentiel du BTS Collaborateur juriste notarial, qui a remplacé le BTS Notariat après sa dernière session en 2023, en fait une tâche à part entière : « Rédaction du projet de l'acte de vente et formalités postérieures » (arrêté du 13 décembre 2021, activité A3.4).
Les parties : qui vend à qui
La comparution présente les personnes qui signent devant le notaire. Pour chaque vendeur et chaque acquéreur, l'acte donne les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance, profession et nom du conjoint (décret de 1955, article 5).
Précise aussi la situation matrimoniale : marié ou non, sous quel régime, pacsé (lié par un pacte civil de solidarité) ou non. Elle dit qui est propriétaire et qui doit intervenir à l'acte.
Piège classique : croire qu'un époux marié sous séparation de biens vend seul la maison qu'il a achetée seul. Si elle loge la famille, il ne peut pas en disposer sans le consentement de l'autre époux (Code civil, article 215). Celui-ci intervient donc à l'acte pour consentir à la vente, sans être vendeur.
La désignation du bien
Désigner le bien, c'est le décrire pour qu'on ne puisse pas le confondre avec un autre : sa nature, sa situation (commune, rue, numéro), sa contenance et sa désignation cadastrale, soit la section et le numéro du plan (décret de 1955, article 7). La contenance est la surface de la parcelle au cadastre, en ares et centiares, et non la surface habitable.
Pour un lot de copropriété (un appartement, une cave), ajoute son numéro, ce qu'il comprend et sa quote-part dans la propriété du sol, exprimée en tantièmes, par exemple en millièmes. Tu les trouves dans l'état descriptif de division, le document publié qui découpe l'immeuble en lots.
Exemple : « Dans un immeuble situé à Douai (Nord), 12 rue des Tilleuls, cadastré section AB numéro 145 pour quatre ares vingt centiares (4 a 20 ca) : le lot numéro douze, soit un appartement de trois pièces au deuxième étage, et les quatre-vingt-cinq millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales. »
Piège classique : désigner un appartement par sa seule adresse. Sans section, numéro de plan, numéro de lot et quote-part, le service de la publicité foncière rejette la formalité, et la vente n'est pas publiée (décret de 1955, article 34).
Prix, propriété et jouissance
Le prix s'écrit en lettres, puis vient son paiement, par exemple « comptant ce jour, par la comptabilité du notaire ». Les frais d'acte sont à la charge de l'acquéreur (Code civil, article 1593).
Le Code civil pose le principe : la propriété passe à l'acheteur dès qu'on est convenu de la chose et du prix (article 1583). Les parties peuvent en décider autrement : l'avant-contrat, compromis ou promesse de vente, peut repousser le transfert au jour de l'acte authentique, qui l'écrit alors : « L'acquéreur est propriétaire du bien vendu à compter de ce jour. »
La jouissance, c'est le droit d'utiliser le bien ou d'en toucher les loyers, et elle peut venir plus tard que la propriété. Bien libre : l'acquéreur entre en jouissance par la prise de possession réelle. Bien loué : par la perception des loyers, le locataire restant en place.
Piège classique : recopier dans l'acte de vente les conditions suspensives de l'avant-contrat. Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la vente, comme l'obtention du prêt. Le jour de l'acte authentique, son sort est connu : l'acte constate qu'elle s'est réalisée, ou qu'on y a renoncé, il ne la pose pas une seconde fois.
Origine de propriété, charges et annexes
L'origine de propriété dit comment le vendeur est devenu propriétaire (achat, donation, succession), avec la date de l'acte, le notaire qui l'a reçu et ses références de publication. Elle répond à la règle de l'effet relatif : un acte ne peut être publié au fichier immobilier que si le titre du vendeur y a été publié avant lui (décret de 1955, article 3). Chaque vente s'accroche ainsi à la précédente, comme les maillons d'une chaîne.
Le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente (Code de la construction et de l'habitation, article L271-4). Selon le bien, il regroupe des diagnostics comme la performance énergétique, l'amiante ou le plomb.
L'acte rappelle les servitudes connues, ces charges qui pèsent sur un immeuble au profit d'un autre, comme un droit de passage. Il constate aussi la purge des droits de préemption : le titulaire d'un tel droit, une commune par exemple, a renoncé à acheter à la place de l'acquéreur.
Exercices corrigés
Cherche chacun avant d'ouvrir la correction.
Exercice 1 : La vente d'un appartement est signée le 1er juillet 2026 (données fictives). La taxe foncière de 2026, de 1 460 euros, a été payée en entier par le vendeur. L'acte prévoit que l'acquéreur lui rembourse la part qui court du jour de la vente, inclus, au 31 décembre. Calcule ce remboursement. Qui doit la taxe à l'administration fiscale ?
Correction :
2026 n'est pas bissextile : l'année compte 365 jours. Du 1er juillet au 31 décembre inclus, il y a $31 + 31 + 30 + 31 + 30 + 31 = 184$ jours.
Remboursement : $1\,460 \times \dfrac{184}{365} = 4 \times 184 = 736$ euros.
Envers l'administration fiscale, le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reste seul redevable de toute la taxe de 2026 (Code général des impôts, article 1415). Le remboursement est un accord privé entre les parties.
Exercice 2 : Relève les erreurs de ce projet (données fictives), puis corrige-les : « Monsieur MARTIN vend à Madame ROUX un appartement situé 12 rue des Tilleuls à Douai, au prix de 180 000 €. La vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Madame ROUX deviendra propriétaire le jour où elle entrera dans les lieux. »
Correction :
Les parties sont incomplètes : il manque l'état civil complet et la situation matrimoniale. La désignation se limite à l'adresse : ajoute la section et le numéro du plan, la contenance, le numéro du lot et sa quote-part.
Le prix n'est écrit qu'en chiffres : « cent quatre-vingt mille euros (180 000 EUR) ». La condition suspensive relève de l'avant-contrat ; l'acte de vente constate que le prêt a été obtenu.
Propriété et jouissance sont confondues. Écris deux clauses : le transfert de propriété au jour de l'acte, puis l'entrée en jouissance.
Il manque enfin l'origine de propriété, les annexes, la mention de lecture et les signatures.
Exercice 3 : Le 1er juillet 2026, dans son office de Douai, Maître Claire PETIT, notaire, reçoit l'acte par lequel Paul MARTIN vend un appartement à Léa ROUX (données fictives). Le vendeur est ingénieur, né à Lille le 3 mai 1980, célibataire non pacsé, domicilié 8 rue de Paris à Lille. Le prix, 180 000 euros, est payé le jour même par la comptabilité du notaire. Rédige la comparution du vendeur, la clause de prix et la clôture.
Correction :
Le prix et la date de signature s'écrivent en lettres, la date de naissance peut rester en chiffres (décret de 1971, article 8).
Comparution : « Maître Claire PETIT, notaire à Douai, reçoit le présent acte. Monsieur Paul MARTIN, ingénieur, demeurant à Lille (Nord), 8 rue de Paris, né à Lille le 3 mai 1980, célibataire, non lié par un pacte civil de solidarité, vend à Madame Léa ROUX, qui accepte, le bien désigné ci-après. » L'acquéreur se présente sur le même modèle.
Prix : « La vente est consentie moyennant le prix de cent quatre-vingt mille euros (180 000 EUR), payé comptant ce jour par la comptabilité du notaire. Dont quittance. » La quittance est le reçu du vendeur.
Clôture : « Fait à Douai, en l'office notarial, le premier juillet deux mille vingt-six. Après lecture faite, les parties ont signé avec le notaire. »
À retenir
À retenir :
- L'ordre de l'acte : parties, bien, prix, propriété et jouissance, origine de propriété, charges et annexes, clôture.
- Propriété et jouissance font l'objet de deux clauses distinctes.
- Les conditions suspensives vivent dans l'avant-contrat ; l'acte de vente constate leur sort.
- L'origine de propriété sert l'effet relatif : pas de publication sans titre du vendeur publié.
- Prix et date de signature en lettres, aucun blanc, lecture et signatures mentionnées.
Sources
- Arrêté du 13 décembre 2021 définissant le BTS « Collaborateur juriste notarial », annexe, activité A3.4 : texte sur Légifrance.
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : texte sur Légifrance.
- Décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires : texte sur Légifrance.